第十二届全国人民代表大会第四次会议和政协第十二届全国委员会第四次会议，分别于2016年3月5日和3月3日在北京拉开帷幕。2016年，是中国十三五的开局之年。因此，两会期间各路人大代表和委员们的提案备受人们的关注。2016年两会上关于房地产类的热词和政策你又懂得多少？

关键词一：去库存

报告看点：在今年的两会政府工作报告中明确指出：“完善支持居民住房合理消费的税收、信贷政策，住房刚性需求和改善性需求，因城施策化解房地产库存。”

房地产去库存是今年政府工作的一个重点。房地产库存到底有多少？国家统计局数据显示，2015年末，商品房待售面积71853万平方米。面对如此大体量的库存，政府提出了一系列的政策促进库存的清除。自2月份以来，短短一个月的时间里，央行、发改委等10多个部委相继出台了几项重磅措施，几乎每周都有楼市政策出台。

在实施不“限购”城市下调房贷首付款比例，首付最低20%；调整职工住房公积金账户存款利率；房地产交易环节契税、营业税全面下调；自2016年3月1日起，普遍下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

通过财税政策减免、金融货币政策支持等，减轻企业资金链压力，持续发挥市场主体的去库存积极性，鼓励房地产业扩大需求、支持农民工购房、开拓商品房源向租赁市场转化等将同步助力房地产库存去化。

进入2016年以来，面对一系列的利好政策，淄博楼市“小阳春”提前来临，从新年到现在，各个项目的上客量和成交量较年前均有大幅度的提升，近一个月的时间内110几套的成交为2016年楼市做了一个良好的开端。伴随着高成交，各个项目纷纷有了涨价的信息，某些项目甚至一月两涨。一系列利好政策的出台，促进了各个项目的销售，缓解了楼市低迷的局面。

关键词二：新型城镇化

报告看点：2015年政府工作报告提出，加大城镇棚户区和城乡危房改造力度。用改革的办法解决城镇化难点问题。抓紧实施户籍制度改革，落实放宽户口迁移政策。对已在城镇就业和居住但尚未落户的外来人口，以居住证为载体提供相应基本公共服务，取消居住证收费。建立财政转移支付与市民化挂钩机制，合理分担农民工市民化成本。建立规范多元可持续的城市建设投融资机制。坚持节约集约用地，稳妥建立城乡统一的建设用地市场，完善和拓展城乡建设用地增减挂钩试点。加强资金和政策支持，扩大新型城镇化综合试点。

提升城镇规划建设水平。制定实施城市群规划，有序推进基础设施和基本公共服务同城化。完善设市标准，实行特大镇扩权增能试点，控制超大城市人口规模，提升地级市、县城和中心镇产业和人口承载能力，方便农民就近城镇化。发展智慧城市，保护和传承历史、地域文化。加强城市供水供气供电、公交和防洪防涝设施等建设。坚决治理污染、拥堵等城市病，让出行更方便、环境更宜居。预计今年棚户区住房改造600万套，开工建设城市地下综合管廊2000公里以上。2014-2017年淄博市棚户区(城中村)改造总体目标任务是：总改造面积1106.03万平方米，总改造户数50000户，计划总投资2658312万元。

新型城镇化要求鼓励农村人进城买房，消解高库存量，但是在目前情况来看，新城镇化还存在着不少问题，房价飙升，农民根本负担不起高额的房价，攒了一辈子的钱还不够交足首付，并且农村户口越来越吃香，福利待遇比城市户口都要好不少，各类补贴一应俱全，现在农村户口迁移城市户口容易，但是城市户口回迁就不是一件容易办到的事情，很多农村人口习惯了农家大院的日子，走到城市里面约束在高楼大厦中，很难找到归属感。因此，新兴城镇化最根本的问题还是农村人的理念上的认同。

关键词三：不动产登记

背景：2015年，国务院先后出台《不动产登记暂行条例》和《不动产暂行条例实施细则》，目前各省市都在进一步落实。不动产登记是一项基础性制度，不仅为全国统一的不动产交易市场的形成构建明晰的产权基础。更深刻的，不动产登记对国家行政管理、政策制定、与其他政策法律互通等具有深远而长久意义。

对不动产登记推出后房价下跌的猜测，住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌曾表示，不动产登记制度的出台对房价的影响没有想象中那么大。因为不动产登记制度并不直接影响房价，只是以它为基础的房产税、遗产税会影响。

但不动产登记只是一个开始，更多问题也会暴露，比如农村房地一体的宅基地和集体建设用地等如何管理？估计两会中会针对这一方面提出有效的建议。

关键词四：以房养老

背景：2015年6月23日，中国保监会发布了《中国保监会关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》，自2014年7月1日起至2016年6月30日起在北京、上海、广州、武汉试点实施老年人住房反向抵押养老保险。

以房养老试点将满两年，响应的老年人寥寥无几。以房养老何去何从，历来是两会代表的热议话题，且看今年的最新进展。

以房养老主要针对60岁以上拥有房屋完全独立产权的老年人群体，通过多种金融或保险方式提前套现房屋价值，以获得老年人生活成本，但因中国老人的传统观念是把房屋留给子女，因此大多拒绝将房屋抵押给第三方，这是以房养老在中国遇冷的最根本原因。

尽管我们中国有三个特殊群体特别适合以房养老：独生子女国外留学就业的空巢家庭、独生子女国内异地就业的空巢家庭、失独老人群体；但是中国传统几千年的思想文化观念是刻在脑子里面的，所以以房养老在较长的一小段时间里面实施难度比较大。

实施以房养老，首先需要大量的市场调查，做出可行性的假设论证，同时，需要完善法律制度，配套的政策措施。房产倒按揭养老机制，将涉及到多个部门，民政、房管、人社局、金融、保险等等，如何保证透明、公正地经营管理和执法，非常关键。

关键词五：营改增

报告看点：李克强提出，积极的财政政策要加大力度，今年将采取三项举措：1、全面实施营改增，从5月1日起将试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业，并将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，确保所有行业的税负只减不增；2、取消违规设立的政府基金，规避一批政府基金，扩大水利建设基金等免征范围；3、将18项行政事业性收费的免征范围从小微企业扩大到所有企业和个人。

营改增将企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，对于所有企业来讲当然是利好，尤其是当企业改善办公条件购置办公楼时，购置办公楼的成本会降低，同时，由于企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，也会刺激企业购置办公楼改善办公条件，这样，可以有效去化写字楼库存；房地产营改增有助于房企减轻税负，相对应企业的利润率也会因为税负的降低而提升；营改增将企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，不动产尤其是房地产项目大宗交易成本会降低，促使土地、项目收购，在有效降低成本的前提下，对于房价不断飙升起到一定的抑制作用。

年前曾经对于淄博柳泉路上的写字楼库存量做过统计，随着办公需求的越来越高端，淄博中高端写字楼数量不在少数，空间面积较大，租金相对来说比较昂贵，不符合中小企业发展的需求。与住宅市场相比，写字楼市场还是一个竞争尚不充分、有待细分的仔细琢磨的市场，当前发展商面临的最大课题是如何建设一个高节能、高智能、富有特色的写字楼来赢得市场认可。

财政部部长楼继伟在“财政工作和财税改革”的相关问题回答中外记者的提问中说道：中国将循序渐进地实施个税新体系，新体系将基于完整的资产信息。新体系下房贷利息、教育和抚养子女费用将可减税。从这句来看，2016年楼市降准降息等利好政策出台的可能性会很大，对于今年有置业想法的市民来说，还是可以期待一下的。

毋庸置疑，从2015年开始，中国房地产市场已经变成了“政策市”，在整体市场供大于求、在房地产行业对经济增长起到至关重要的状况下，政策必然会在市场中起到巨大推动作用，但还是要注意，市场的问题最终还要交还给市场自身来解决。